4月9日至10日，上交所将举办沪市REITs 2025年度业绩说明会——“打造REITs排头兵”主题周，16单REITs代表项目将逐一召开业绩说明会，向市场集中展示2025年度运营成果与发展亮点。

记者发现，这16单REITs在经营业绩、投资者回报和机制建设等方面表现突出，体现了沪市REITs在打造资产上市平台、深化市场生态建设等方面的优势亮点。

重运营

助力业绩稳健向好

公开数据显示，截至2026年3月31日，沪市52只公募REITs已全面完成2025年年度报告披露。全年52只产品收入合计达145亿元，同比增长71%；可供分配金额合计88亿元，同比增长42%。二级市场上，沪市REITs 2025年除权价格平均上涨6.3%，计入分红再投资的复权价格涨幅达11.9%；全年累计实施分红110次，金额近78亿元，较上年增长30%。

即将亮相本次业绩说明会的16单排头兵项目，正是上述良好表现的集中缩影。从业绩数据看，16单项目2025年平均营收完成度达100%，平均现金流完成度103%，整体运营表现优于市场平均水平。多数项目营收与现金流完成度超过预期目标，其中唯品奥莱REIT以129%的营收完成度和138%的现金流完成度领跑全场，华润有巢、厦门安居、京保REIT等租赁住房板块产品亦纷纷突破100%关口，展现出较强的主动运营能力。

二级市场表现方面，16单排头兵项目中绝大多数实现正收益，年内复权平均涨幅约15.1%，显著跑赢大盘。其中，九州通REIT以44.5%的年内复权涨幅位居首位，物美消费REIT、上海地产REIT和京东仓储REIT分别上涨40.8%、32.0%和22.7%，体现了市场对优质底层资产的认可。

在投资者回报层面，16单项目2025年合计分红金额超过14亿元，平均每单分红近9000万元。国家电投REIT、苏交REIT和城投宽庭分别以4.16亿元、2.46亿元和1.31亿元的分红金额位列前三，切实将经营成果转化为投资者的真金白银。从收益率指标来看，产权类排头兵项目年化现金流分派率大多维持在3%至4%的合理区间，经营权类项目的全周期内部收益率也具备相应配置吸引力。

值得一提的是，16单排头兵覆盖产业园区、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、能源和交通六大细分赛道，业态分布广泛且各具特色。消费板块项目平均出租率达98%、收缴率接近100%；租赁住房板块出租率维持95%高位且租金收缴率达100%；能源板块结算电量超40亿千瓦时，国家电投REIT占到其中30%；东久REIT、京东仓储REIT等园区更实现了满租运营。多赛道的全面开花，折射出沪市REITs资产质量的广度与深度。

重机制

推动“好资产”迈向“好平台”

如果说稳健的业绩是REITs的“面子”，那么日益完善的治理机制则是支撑其长远发展的“里子”。记者了解到，16单排头兵项目之所以能够脱颖而出，不仅因为“面子”好，更在于它们在原始权益人履职、激励约束优化、扩募推进、信披质量提升和多层次市场参与等维度上做出了积极探索。

在原始权益人履职方面，越来越多的产业方开始从战略高度审视REITs平台价值。九州通医药集团于2025年4月份任命集团副总经理担任REITs首席运营官，并制定专项履职规范，推动REITs运营官制度从“有名”走向“有实”。临港集团则在集团内部设立常态化REITs专班机制，由集团管理层参与重大决策，为REITs平台发展注入持续的顶层资源支持。这些举措表明，原始权益人正逐步将REITs定位为长期资本运作平台而非一次性融资工具。

激励约束机制的市场化改革同样取得实质性进展。临港REIT规定将绩效运管费的30%直接激励到岗位个人，东久REIT的这一比例达到85%，特变REIT等更多项目也在2025年落地了直达岗位个人的激励约束机制。“激励到人”从框架设计走向真金白银的分配实践，将运营成效与一线团队切身利益紧密挂钩的制度安排，从根本上激发资产运营的内生动力。

扩募作为REITs资产上市平台的核心生命力来源，在排头兵项目中尤为突出。临港REIT率先推出“研发办公+工业厂房”混包扩募模式，资产规模从首发时的9.1亿元跃升至26.4亿元，翻了近三倍；东久REIT完成首单民营产业园REITs扩募，打通了民营企业存量资产盘活的新路径；京东仓储REIT则成为首单实施二次扩募的民营公募REITs，持续打造仓储物流行业的资本运作标杆；华润有巢创新扩募发售模式，通过向原持有人配售完成扩募。

此外，京保REIT完成首单租赁住房REITs扩募，厦门安居扩募已获批待发售，外高桥、城投宽庭和地产租住也已发布公告，扩募正在从个别试点演变为行业常态。

信息披露质量和投资者关系管理的提升同样可圈可点。凯德商业REIT在年报中对底层资产所在区域市场、主动运管举措做了详尽清晰的分析，并设立了专属REITs官网，在信披透明度和可读性上起到示范作用。部分项目通过多次投资者活动积极回应市场关切，苏交REIT全年举办投资者活动达4次，物美消费、国家电投等也常态化组织投资者走进项目实地调研，搭建起双向沟通的信任桥梁。

更为重要的是，在多层次REITs市场建设方面，排头兵项目也先行先试。上海地产、凯德、唯品会均已申报商业不动产REITs，临港、东久、京东、外高桥和凯德等均已发行或推进机构间REITs产品，探索“公募+机构间”双轮驱动的REITs平台发展模式。这些创新不仅拓宽了REITs生态的边界，也为未来更多存量资产的培育和孵化提供了可复制的路径。

重生态

“打造排头兵”久久为功

我国公募REITs市场正经历一场从“重发行”到“重运营”、从“单项目上市”到“资产平台打造”的深层转变。上交所在这场转型中既是市场的组织者、监管者，更是投融互信生态的精心培育者。

截至目前，上交所REITs市场已成为亚洲重要的REITs交易中心之一，上市产品53只，总市值规模稳步攀升，占全市场比重接近七成。更为重要的是，经过近五年的探索与积累，一批经营稳健、治理规范、回报可观、机制先进的标杆项目正在加速成型，它们既是市场的压舱石，也是后来者的参照系。

4月9日至10日的“打造REITs排头兵”业绩说明会，不仅是对这16单REITs过去一年成绩的集中展示，更是通过标杆项目发挥引领示范作用、不断壮大“排头兵”队伍、持续深化REITs市场生态建设的重要举措。

据了解，4月13日至17日、4月20日至24日，沪市REITs还将以行业主题周的形式继续举行2025年度业绩说明会。业内人士认为，相信随着越来越多优质项目加入“排头兵”行列，随着治理安排、激励机制、扩募路径和信披标准的不断成熟，一个“好项目有好待遇”的良性循环正在形成，沪市REITs服务实体经济、盘活存量资产、扩大有效投资的功能也将得到更充分的发挥。

（文章来源：证券日报）